U posljednje četiri godine stranci su u Crnoj Gori kupili nekretnine vrijedne milijardu i po eura. Njihovo interesovanje i dalje je na visokom nivou, ali polako usporava, pokazuju podaci Centralne banke o platnom bilansu i stranim direktnim investicijama.

U prvoj godini nakon kovid pandemije – 2021. stranci su kupili nekretnina za ukupno 278 miliona eura, u 2022. došlo je do značajnog rasta za 60 odsto – na 448 miliona eura. U 2023. godini stranci su kupili nekretnina za 463 miliona eura, što je rast od svega 3,3 odsto u odnosu na godinu ranije, ali kako je došlo do rasta cijena nekretnine oni su za skoro isti sumu kupili znatno manje kvadrata. Za period januar – novembar prošle godine, stranci su kupili nekretnina za 398 miliona eura, odnosno za oko 40 miliona manje nego u istom periodu 2023.

Za ove četiri godine stranci su i prodali nekretnine u Crnoj Gori vrijedne 421 milion eura i novac povukli u inostranstvo. U 2021. godini stranci su prodali nekretnine za 72 miliona, u 2022. za 108 miliona, u 2023. za 134 miliona, a za 11 mjeseci prošle godine za 107 miliona eura

Lani kupili dvije trećine nekretnina

Za 11 mjeseci prošle godine, banke u Crnoj Gori su odobrile stambene kredite, fizičkim i pravnim licima, vrijedne 156 miliona eura, što se odnosi i na domaće firme i građane i strance sa prijavljenim boravkom. S obzirom na to da postoji direktna kupovina domaćih građana i firmi, ipak se može reći da su stranci kupili oko dvije trećine nekretnina koje su bila na tržištu prošle godine.

Ministarstvo finansija je u novom Programu ekonomskih reformi navelo da su nekretnine u Crnoj Gori precijenjene zbog rasta investiranja stranaca u njihovu kupovinu, kao i da očekuju usporeni pad cijena nekretnina u narednom periodu ka njihovoj fer vrijednosti.

Ministarstvo očekuje pad cijena

Prema podacima Uprave za statistiku Monstat prosječna vrijednost kvadrata stana u novogradnji, u trećem kvartalu prošle godine (jul-septembar) iznosila je 1.853 eura, dok je istom periodu četiri godine ranije, prije ovog velikog rasta interesovanja stranaca, prosječna cijena kvadrata stana u novogradnji iznosila 1.192 eura.

“Najnovija preliminarna procjena odstupanja cijena nekretnina u odnosu na njihovu baznu vrijednost u periodu 2006-2024. godina, pokazala je da su cijene u drugom kvartalu 2024. godine umjereno precijenjene, u manjoj mjeri nego na kraju 2023. godine. Prisutan je usporeni pad cijena nekretnina ka njihovoj fer vrijednosti. Međutim, ovaj pad nije nagli ili trenutni kao 2008-2009. godine već se čini prilično postepenim, čime se ublažava svaki rizik od cjenovnog balona na tržištu nekretnina, što je pozitivno u kontekstu finansijske stabilnosti”, navedeno je u nacrtu PER-a.

Ministarstvo zaključuje da “iz svih dostupnih podataka proizilazi da su cijene nekretnina prvenstveno vođene direktnim stranim investicijama (SDI) u nekretnine”.

“Prilivi SDI u nekretnine iznosili su oko 6,4% BDP-a godišnje od 2021. godine, u poređenju sa 3,5% u periodu od 2015. do 2020. godine”, navedeno je u dokumentu čime se dokazuje da je do rasta cijena nekretnina došlo zbog većeg interesovanja stranaca a ne zbog rasta objektivnih troškova.

Na listi deset država odakle dolazi najviše kupaca crnogorskih nekretnina, samo je jedna članica Evropske unije – Njemačka.

Najviše kupuju Srbi, Rusi i Njemci se polako povlače

Za protekle četiri godine, najviše nekretnina u Crnoj Gori kupili su građani i preduzeća iz Srbije, za ukupno 230 miliona eura. Oni su u 2021. godini kupili nekretnina za 35,7 miliona eura, zatim je u 2022. ta suma porasla na 53 miliona, a u 2023. godini na 78,3 miliona. Za 11 mjeseci prošle godine iz ove susjedne države su kupili nekretnina za još 62,5 miliona eura.

Na drugom mjestu po kupovini crnogorskih nekretnina su Rusi koji su za ove četiri godine u njih uložili 210 miliona, ali je primjetno da se njihovo interesovanje značajno smanjuje. U 2021. godini Rusi su kupili nekretnina za 59 miliona, u 2022. za 61,2 miliona a u 2023. za 56 miliona. Za 11 mjeseci prošle godine njihove investicije u nekretnine u Crnoj Gori iznosile su 33,5 miliona eura.

Njemački građani i firme nalaze se na trećem mjestu jer su za kupovinu nekretnina u Crnoj Gori za ove četiri godine potrošili 180 miliona eura, ali je i kod njih primjetan značajan pad interesovanja. Oni su u 2021. godini kupili nekretnina za 26,6 miliona eura, u 2022. za 70 miliona, a u 2023. za 51,2 miliona. Za 11 mjeseci prošle godine u crnogorske nekretnine su investirali 31,8 miliona eura.

Raste interesovanje kupaca iz Turske

Na četvrtom mjestu po kupovini nekretnina su turski građani i njihove firme, koji su u ovom periodu uložili 152 miliona eura. Kod ove grupe investitora postoji blagi rast potrošnje u crnogorske nekretnine. Oni su u 2021. godini kupili nekretnina u Crnoj Gori za 14,7 miliona eura, u 2022. za 29,7 miliona, a u 2023. za 51 miliona. U prošloj godini za 11 mjeseci kupili su nekretnina za 56,2 miliona.

Građani i firme iz Sjedinjenih Američkih Država kupili su za četiri protekle godine nekretnina u Crnoj Gori za 118 miliona eura, čime su dospijeli na peto mjesto ove liste. Oni su u 2021. godini kupili nekretnina za 21,4 miliona, u 2022. za 37,3 miliona, u 2023. za 34,3 miliona, a za 11 mjeseci prošle godine 34,5 miliona.

Na šestom mjestu po uloženom novcu u crnogorsko tržište nekretnina nalaze se građani i firme iz Švajcarske koji su investirali 75 miliona eura, poslije njih slijede kupci iz Ukrajine sa 53 miliona, iz Velike Britanije sa 46 miliona, iz Bosne i Hercegovine sa 44 miliona, dok se na desetom mjestu nalaze kupci iz Ujedinjenih Arapskih Emirata sa uloženih 37 miliona.

Na listi CBCG o državama stranih investitora nalazi se nabrojanih 59 država ili teritorija, nakon čega su navedene ostale sa zbirom od 3,2 miliona.

Smanjuju se strane investicije u preduzeća i banke

Ukupne direktne strane investicije za 11 mjeseci iznosile su 801 milion eura, od čega se skoro polovina odnosila na kupovinu nekretnina, odnosno mnogo manje novca je ulagano u privredne aktivno ili bankarsko poslovanje.

Investicije stranaca u preduzeća i banke u Crnoj Gori za ovaj period vrijedilo je 114 miliona eura, a pozajmice stranaca svojima firmama i bankama U Crnoj Gori (takozvani inter kompanijski dug) iznosile su 263 miliona. Povraćaj domaćeg kapitala iz inostranstva vrijedio je još 25 miliona eura.

I u ukupnom iznosu najviše investicija je stiglo iz Srbije 107 miliona, Rusije 94 miliona, Turske 91 milion, Njemačke 65 miliona.

Prije četiri godine u 2021, bio su ujednačenije raspoređene strane investicije, tada je u kupovinu nekretnina bilo uloženo 278 miliona eura, u investicije u preduzeća i banke 215 miliona eura, a pozajmice stranaca svojima firmama i bankama u Crnoj Gori vrijedile su tada 323 miliona eura. Od tada se postepeno smanjuju investicije i pozajmice za preduzeća, a povećava kupovina nekretnina.

Odliv stranih investicija za 11 mjeseci prošle godine iznosio je 347 miliona, pa su neto strane investicije vrijedile 453 miliona eura.

Najviše novca odlilo se kroz vraćanje pozajmica koje su stranci dali svojim firmama u Crnoj Gori 152 miliona eura, kroz prodaju nekretnina u Crnoj Gori 107 miliona, ulaganja pozajmica iz crnogorskih preduzeća u strana 45 miliona, kupovina nekretnina u inostranstvu 29 miliona.