Vlasnici stanova moraju organizovati upravu zgrade, a ukoliko to ne urade komunalna inspekcija može da ih kazni od 500 do 10.000 eura, precizirano je u Zakonu o održavanju stambenih zgrada koji je usvojen krajem prošle godine, a naglašeno je i daje svaki vlasnik stana obavezan da snosi troškove redovnog održavanja, odnosno da mjesečno uplaćaje najmanje 0,20 eura po kvadratu.

Generalni direktor Direktorata za razvoj stanovanja iz Ministarstva turizma i održivog razvoja Marko Čanović kazao je da je svaki etažni vlasnik dužan da snosi troškove redovnog održavanja, nužnih i hitnih radova na stambenoj zgradi i urbanističkoj parceli, srazmjerno veličini svog stana u odnosu na čitavu zgradu.

“Zakonom je propisana obaveza svih etažnih vlasnika da organizuju organe upravljanja stambene zgrade, kao i sankcije koje su propisane u slučaju neizvršenja. Kontrolu radi komunalni inspektor i za ovaj prekršaj propisana je mogućnost izricanja novčane kazne za prekršaj u iznosu od 500 do 10.000 eura”, rekao je Čanović.

Zakon propisuje da u slučaju da etažni vlasnici nijesu obrazovali organe upravljanja u skladu sa zakonom, nadležni organ lokalne uprave je dužan da imenuje, na zahtjev jednog ili više etažnih vlasnika ili po službenoj dužnosti, privremenog upravnika.

“Privremeni upravnik je etažni vlasnik ili drugo fizičko lice, privredno društvo, odnosno pravno lice registrovano za obavljanje poslova upravljanja i održavanja stambene zgrade i imenuje se na vrijeme do tri mjeseca. Zadatak privremenog upravnika je da organizuje organe upravljanja, pomogne etažnim vlasnicima da organizuju održavanje i da na neki način uvede u obaveze koje imaju po zakonu”, objašnjava Čanović.

Najveći broj izmjena i dopuna zakona, kaže on, urađen je u dijelu preciziranja odredbi koje se odnose na definisanje nužnih i hitnih radova na stambenoj zgradi, zatim instituta privremenog upravnika, precizirana su ovlašćenja inspektora, odnosno mjere inspekcijskog nadzora…

“Regulisane su obaveze upravnika u dijelu obavljanja hitnih radova, kao i preciziran pojam upravnika. Precizirana je obaveza organa lokalne uprave u dijelu obavljanja hitnih radova na stambenoj zgradi, te obaveze investitora u dijelu obaveza obavještavanja inspekcije i utvrđena obaveza upravnika da pokrene postupak prinudne naplate ukoliko etažni vlasnik tri mjeseca uzastopno ne plaća zakonom ustanovljenu obavezu”, objašnjava Čanović.

Precizirane su, dodaje on, i odredbe koje propisuju način otvaranja zajedničkog računa stambene zgrade, kao i obaveze privremenog upravnika koje ima u procesu formiranja organa upravljanja.

“Precizirane su i odredbe koje se tiču pitanja načina odlučivanja etažnih vlasnika, odredbe koje propisuju kvorum za donošenje odluka, te odredbe koje definišu nužne investicione i hitne radove”, naveo je Čanović.

On objašnjava da su svi vlasnici stanova dužni da kao akontaciju za troškove uplate mjesečni iznos na zajednički račun zgrade u iznosu od jednog boda po metru kvadratnom neto stambene ili neto površine poslovnog prostora, odnosno polovinu boda po metru kvadratnom neto površine nestambenog prostora koji čine: zajednička potkrovlja, perionice, sušionice, hodnici, holovi, podrumi, garaže i garažna mjesta.

“Vrijednost boda, koja ne može biti manja od 0,2 eura, utvrđuje skupština etažnih vlasnika. Na konkretnom primjeru, vlasnik stana od 50 metara kvadratnih obavezan je da na mjesečnom nivou plaća na zajednički račun stambene zgrade iznos od najmanje 10 eura”, objasnio je Čanović naglašavajući da vlasnici stanova preko odluka skupštine etažnih vlasnika upravljaju poslovima održavanja, a ne kako je, dodaje on, uvriježeno mišljenje da taj novac nekom poklanjaju.

Čanović ističe kako je na ovaj način zakonom postavljen princip „prvo štedi pa investiraj”.

“Kada je u pitanju stambena zgrada u novogradnji i kada etažni vlasnici redovno uplaćuju sredstva, za nekoliko godina na zajedničkom računu sakupiće novac za izvođenje svih potrebnih radova, pa i za veća investiciona ulaganja kao što su rekonstrukcija fasade, krova ili zamjena instalacija ili lifta”, kazao je Čanović.

O načinu organizovanja poslova održavanja stambene zgrade i urbanističke parcele odlučuje skupština etažnih vlasnika, koja može povjeriti sve ili pojedine poslove za održavanje zajedničkih djelova zgrade privrednom društvu, pravnom licu, stambenoj zadruzi ili preduzetniku registrovanom za obavljanje poslova održavanja.

On objašnjava da se često pojavljuje problem kod starijih zgrada kada se javi potreba za većim investicionim radovima, a stanari nijesu organizovali organe upravljanja i ne uplaćuju novac za održavanje.

“I u toj situaciji problem se može riješiti. Konkretno, u Podgorici etažni vlasnici imaju mogućnost da u saradnji sa Agencijom za stanovanje ugovore izvođenje potrebnih radova, uz obavezu da sredstva vraćaju Agenciji po dogovorenim uslovima. Glavni grad preko Agencije obezbjeđuje sredstva za rekonstrukciju fasada i učestvuje u troškovima i do 50 odsto vrijednosti radova. Etažni vlasnici koji nijesu sakupljali sredstva mogu obezbijediti kredit preko komercijalnih banaka za izvođenje radova, naravno po kreditnim procedurama banaka”, rekao je Čanović.

Održavanje stambene zgrade, ističe on, obaveza je svih etažnih vlasnika i dužni su da obezbijede novac za sve radove za održavanje.

Pravilnik za liftove

Novim zakonom dopunjen je član 10 u odnosu na obavezu redovne kontrole i servisa liftova, a predviđena je i izrada podzakonskog akta koji će bliže urediti ovo pitanje.

“Pravilnik o tehničkim zahtjevima za redovan servis i kontrolu bezbjednosti liftova u upotrebi objavljen je u „Službenom listu Crne Gore” u julu, ali je primjena propisa odgođena do 1. januara 2020. kako bi se ispunile sve pretpostavke za njegovu primjenu”, kaže Čanović.

Pravilnikom su, kako objašnjava, propisani tehnički zahtjevi koje treba da ispunjavaju liftovi u upotrebi, način redovnog servisa i kontrole, obaveze servisera, način i rokovi kontrole, te uslovi koje treba da ispunjava ovlašćeno lice koje obavlja kontrolu.

“Etažni vlasnici, odnosno organi upravljanja dužni su da angažuju servisera; serviser shodno ugovoru održava lift, vodi knjigu održavanja lifta i drugo. Kontrolu bezbjednosti lifta radi ovlašćeno lice najmanje jednom godišnje, a izuzetno se kontrola obavlja nakon svakog vanrednog održavanja lifta. U narednom periodu, do početka primjene pravilnika, Ministarstvo će raspisati javni poziv čiji je cilj davanje ovlašćenja privrednim društvima koja će raditi kontrolu bezbjednosti liftova u upotrebi”, objašnjava Čanović.

Zabranjeno narušavati fasadu

Zakonom je propisano da je bez odobrenja nadležnog organa lokalne uprave zabranjeno narušavati izgled fasada postavljanjem uređaja, mijenjati izgled stambene zgrade zastakljivanjem, mijenjati izgled stambene zgrade zazidavanjem, mijenjati i narušavati izgled na drugi način.

“Rekonstrukcija i adaptacija izvode se u skladu sa odredbama Zakona o planiranju prostora i izgradnji objekata. Za radove na zajedničkim djelovima neophodna je saglasnost skupštine etažnih vlasnika”, zaključio je Marko Čanović.