Nema masovnog odlaska, ni prodaje ispod cijene

Niko Laković, partner i izvršni direktor u Montenegro Sotheby’s Realty kaže da pad koji se desio na tržištu nije nikakav signal za uzbunu, ali ni posljedica masovnog odlaska stranaca iz zemlje.

– Odlučno demantujem da stranci odlaze iz Crne Gore i da masovno prodaju nekretnine. Prema našim projekcijama i rezultatima koje smo ostvarili ove godine, uopšte nismo imali ni Ruse ni Ukrajnice koji drastično ili užurbano prodaju nekretnine. Ono što se dešava je redovna situacija gdje oni prodaju nekretnine, ali istovremeno i kupuju. Takođe, ne prodaju ih ni po kakvim diskontnim cijenama, već po cijenama koje su tržišne – ističe Laković.

Kako dodaje, trend odlaska, zapravo, ne postoji.

– Istina je da smo imali pad ulaganja od nekih 9%, ali to je isključivo zato što se na zapadu dešava stagnacija tržišta zbog kamata na nekretnine, što se jednim dijelom preliva i na naše tržište. Međutim, developeri su ovdje to prepoznali, pa su uveli planove otplate, što su i investitori uvidjeli kao odličnu priliku za ulaganje u nekretnine. Tako Luštica Bay ima plan otplate na pet godina bez kamate, Portonovi takođe ima dobar plan uz određenu kamatu, dok Porto Montenergo priprema atraktivnu ponudu i plan otplate za novi projekat Synchro – navodi Laković.

Još jedna naša boljka koja, sasvim sigurno, utiče na ljude prilikom ulaganja u Crnu Goru, jeste loša infrastruktura.

– Međutim, kako možemo vidjeti, Vlada intezivno i u brzano radi na rješavanju ovog problema, tako da očekujemo da će se i ta situacija prevazići u narednom periodu – ističe Laković.

Ukupna ulaganja u padu, ali i dalje veoma visoka

Kako je za eKapiju kazao Darko Đikanović, tržišni analitičar iz agencije Adriatic Advisors, strane direktne investicije u nekretnine dostigle su iznos od 237 mil EUR u prvih sedam mjeseci ove godine, što predstavlja pad od oko 9% u odnosu na isti period prethodne godine.

– Iako je ovaj pad značajan, smatram da je ova brojka i dalje relativno visoka, naročito ako se uzme u obzir da je 2023. godina bila rekordna po pitanju ulaganja u nekretnine. Pad ulaganja u 2024. godini je dijelom očekivan, jer se tržište stabilizuje nakon rekordnog rasta u prethodnom periodu koji je rezultat više faktora, između ostalog visokog priliva stranaca koji je uticao na bum tržišta – smatra Đikanović.

Kako je naveo, ulaganja stranaca u nekretnine su, samo u prvih sedam mjeseci ove godine, premašila godišnji nivo ulaganja iz godina prije pandemije.

– To pokazuje kontinuiranu i snažnu tražnju stranih kupaca koji su prepoznali Crnu Goru kao atraktivnu destinaciju kako za život, tako i za odmor i investiciju – poručuje naš sagovornik.

Tržište nekretnina u Crnoj Gori trenutno pokazuje znakove prilagođavanja nakon izuzetno uspješne prethodne godine, kaže za eKapiju Nataša Grdinić, izvršna direktorica kompanije CMM Investment Consulting Group.

– Iako su strane investicije ove godine zabilježile pad u odnosu na rekordne iznose iz prošle godine, on predstavlja prirodnu fazu u ciklusu tržišta kao reakciju na globalna dešavanja, a ne znak dugoročnog negativnog trenda – navodi.

Kako ističe, mnogi strani investitori, uključujući Ruse i Ukrajince, i dalje aktivno ulažu u Crnu Goru.

– Oni trenutno prodaju nekretnine s velikim dobitkom zbog cijene koju tržište nudi, što im omogućava da iskoriste trenutni momenat i ostvare značajne profite. Ova strategija ne samo da poboljšava njihov cash flow, već i omogućava prelazak na druge projekte i investicije, s obzirom na to da se tržište pokazuje kao vrlo dobro i perspektivno – kaže sagovornica eKapije.

Prema njenim riječima, u kompaniji CMM prate cijelo tržište, te sa sigurnošću mogu reći da se interesovanje za Crnu Goru uveliko povećava.

– Naša kontinuirana prisutnost i analiza tržišta omogućavaju nam da uočimo rastući interes investitora, što ukazuje na stabilnost i privlačnost ovog tržišta – poručuje.

Priču o pojačanoj prodaji nekretnina u vlasništvu Rusa i Ukrajinaca demantuje i Ivan Dašić iz agencije Montenegro Prospects, navodeći da su ovakvi navodi potpuno neosnovani, te da apsolutno ne postoje podaci koji ih potvrđuju.

– Problem je što ovakve informacije samo štete crnogorskom tržištu, što nikom nije u interesu. Činjenica je da je stopa prodaje ostala stabilna, slična onoj iz prethodnih godina i apsolutno nema dokaza koji bi potvrdili tvrdnje o prodaji nekretnina ispod tržišne vrijednosti – navodi Dašić.

Analize i iskustva domaćih agencija za nekretnine, dodaje, pokazuju da cijene nekretnina koje su prodavali Rusi i Ukrajinci nisu odstupale od cijena koje su postizali rezidenti, kao ni vlasnici drugih nacionalnosti poput Srba, Makedonaca ili Bosanaca, i definitivno nisu bile niže od realne vrijednosti.

Kako je kazao u nedavnom tekstu za eKapiju, ono što se jeste događalo poslednjih godina, odnosno otkako je počeo rusko-ukrajinski konflikt, je to da su zbog otežanog transporta i nedostatka direktnih letova za Crnu Goru neki državljani Rusije, uglavnom ljudi u poznijem životnom dobu, prodavali svoje nekretnine jer im je pristup njima postao otežan.

Drugi motiv koji se može razmatrati u kontekstu povećane prodaje jesu sankcije uvedene od strane Crne Gore za Ruske državljane koje su dovele do otežanih bankarskih transfera. Mnoge banke odbijale su transfere ka Rusiji, čak i građanima koji nisu ni na koji način povezani sa režimom, iako u sankcijama koje je Crna Gora uvela kao jedan oduslova za pristupanje EU, nema govora o ovoj temi.

– Međutim, dosta ruskih državljana koji su rezidenti zapadno-evropskih zemalja, bez ikakvih problema nastavilo je da kupuje nekretnine u Crnoj Gori, preko inostranih banaka – kaže Dašić.

Takođe, napominje da je i Vladislav Maslenikov, ruski ambasador u Crnoj Gori, nedavno saopštio da je, uprkos crnogorsko-ruskim odnosima koji su trenutno na najnižoj tački još od početka diplomatskih odnosa ove dvije zemlje, u prvih pet mjeseci 2024. godine u crnogorsku ekonomiju investirano čak 54 mil EUR od strane Rusa. Prošle godine u ekonomiju Crne Gore je uloženo 112 miliona ruskog novca, a 250.000 ruskih turista boravilo je u Crnoj Gori.

– Najveći dio tog novca investiran je upravo unekretnine, a Rusi su i danas drugi najveći investitori u zemlji -zaključuje Dašić.

Cijene nekretnina i dalje rastu

Ako govorimo o cijenama, Darko Đikanović navodi da, nakon perioda buma u 2022. i 2023, koji je bio uslovljen raznim faktorima, između ostalog prilivom stranaca, visokim stopama inflacije i snažnim kreditnim zaduživanjem građana, tržište nekretnina u Crnoj Gori i dalje nastavlja da bilježi znatne aktivnost i u 2024. godini.

– Iako precizni podaci o broju kupoprodajnih transakcija stanova nisu dostupni, na osnovu indikatora sa tržišta, uključujući uvid sa terena i podatke zvanične statistike, čini se da je broj transakcija smanjen u poređenju sa 2023. godinom, ali i dalje je na relativno visokom nivou – navodi.

Uprkos smanjenju broja kupoprodajnih transakcija, cijene nekretnina, poručuje, i dalje rastu.

– Tako je, na primjer, prosječna cijena jednosobnog stana u Podgorici dostigla 2.000 EUR po kvadratu, dok je u 2023. iznosila oko 1.650, a u 2021. godini 1.200 EUR po kvadratu. Ovo predstavlja rast od 67% u roku od tri godine – kaže sagovornik eKapije.

Na primorju su cijene znatno veće, a najskuplji gradovi su Tivat, Kotor i Budva.

– U Tivtu je prosječna cijena kvadrata jednosobnog stana 3.750 EUR po m², u Kotoru 3.000, dok je u Budvi 2.900 EUR po kvadratu. Nešto niže prosječne cijene su u Herceg Novom (2.500 EUR), Baru (2.200 EUR) i Ulcinju (1.600 EUR) – ističe.

Dodatno, u sklopu ovih gradova, kaže, imamo mikrolokacije u kojima su cijene mnogo veće od prikazanih prosjeka, dok luksuzni rizorti uspješno dostižu neke nove rekorde.

– Uprkos smanjenju transakcija, tržište ostaje aktivno, a značajnije korekcije cijena za sada nisu zabilježene – naprotiv, cijene nastavljaju da rastu – napominje Đikanović.

Kada je riječ o luksuznom segmentu, Niko Laković navodi da su, prema nekim projekcijama i ostvarenim transakcijama, cijene porasle oko 20%.

– Cijene su vrlo stabilne i imaju tendenciju rasta. Na primjer, u okviru kompleksa Luštica Bay, cijene za signature projekte, te za vile i rezidencije, kreću se od 10 do 12.000 EUR po kavdratu. Cijene za apartmane u Porto Montenegru kreću se između 9 i 10.000 EUR, dok će u okviru novog projekta Synchro one biti od 13.000 EUR pa naviše. To će biti jedinstvene rezidencije koje će imati plažu ispred objekata i kategoriju 5 plus zvjezdica. Za standardne jedinice u kompleksu Portonovi potrebno je izdvojiti između 9 i 10.000 po kvadratu, dok cijene za premijum objekte i vile idu iznad 10.000 EUR – navodi naš sagovornik.

Laković napominje i da se podatak o padu transakcija od 9% odnosi na period do jula mjeseca, što se značajno može promijeniti na nivou cijele godine.

– Upravo je u julu i avgustu ostvaren značajan broj transkacija – ističe.

Odnos ponude i tražnje

Jedan od glavnih razloga za suprostavljenost trendova rasta cijena i pada broja transakcija jeste to što je ponuda novoizgrađenih nekretnina ograničena i ne odgovara dosadašnjoj visokoj tražnji, kako od strane domaćeg stanovništva, tako i stranaca, smatra Darko Đikanović.

– U periodu između 2018. i 2022. godine, broj novoizgrađenih stanova, kao i onih planiranih za gradnju, bio je na vrlo niskom nivou. U međuvremenu, tražnja je kontinuirano rasla kulminirajući u 2022. i 2023. godini. Građevinski sektor je sada prepoznao ovaj disbalans ponude i tražnje, pa sada bilježimo rast u ponudi novoizgrađenih stanova – navodi.

Kada je riječ o najtraženijim lokacijama, tu nije došlo do promjena.

– Glavni grad kao centar većine dešavanja bilježi najveću aktivnost i privlači najveće interesovanje domaćeg stanovništva ali i stranih državljana koji su se ovdje preselili. Primorje naravno privlači najveću pažnju stranaca, a najatraktivnije destinacije ostaju Tivat, Kotor i Budva. Osim pomenutih, i u drugim primorskim gradovima imamo zapažene aktivnosti na tržištu, a u toku su i neki vrlo zanimljivi projekti kako iz turističkog tako i iz sektora luksuznih nekretnina koji će imati velikog uticaja na lokalna tržišta – ističe Đikanović.

________________________________________________________________________________________________________________

Crna Gora ostaje poželjna destinacija za strance

Kada je riječ o prognozama za naredni period, sagovornici eKapije saglasni su u jednom – stranci će i dalje nastaviti da ulažu u Crnu Goru.

– Smatram da će Crna Gora, kada je riječ o nekretninama, i dalje ostati privlačna destinacija za strane investitore. Kao zemlja u razvoju koja sve više izlazi na međunarodno tržište, imamo mnogo toga da ponudimo, posebno u segmentu luksuznih nekretnina – navodi Darko Đikanović.

Ono na čemu moramo da radimo jeste gradnja imidža sigurne investicione destinacije.

– Mnogi strani investitori još uvijek nemaju dovoljno informacija o Crnoj Gori i kao destinacija im ne ulivamo povjerenje. Tek kad posjete Crnu Goru, shvate šta se zapravo ovdje nudi što često rezultira i njihovom voljnošću da investiraju – dodaje.

Takođe, na unutrašnjem planu, loša infrastruktura i slaba avio povezanost, predstavljaju prepreku.

– Investitori žele jednostavan i brz pristup destinacijama u koje ulažu. Vjerujem da je poboljšanje putne infrastrukture i povećanje broja direktnih letova ključno za dalji razvoj – poručuje Đikanović.

Kaže i da će, s obzirom na to da cijene nekretnina nastavljaju da rastu dok broj transakcija opada, kupci u narednom periodu imativeću pregovaračku poziciju nego što je to bilo prethodnih godina kada su prodavci imali dominatnu ulogu.

Ovo bi trebalo da se odrazi posebno u segmentu nekretnina niže i srednje vrijednosti, što će doprinijeti izbalansiranijim uslovima na tržištu. U kraćem roku, može doći do korekcije cijena, a na duže staze je vrlo nezahvalno previđati cjenovna kretanja jer mnogi faktori, uključujući i globalne ekonomske i političke događaje mogu uticati na tržište i preokrenuti dosadašnje tendencije – navodi.

U segmentu luksuznih nekretnina, kaže, ne očekuje da će doći do pada cijena.

– Luksuzne nekretnine nastavljaju da bilježe solidne rezultate sa vrlo limitiranom ponudom – zaključuje Đukanović.

Da su prognoze za naredni period izuzetno pozitivne, smatra i Nataša Grdinić.

– Crna Gora nastavlja da se razvija kao atraktivno tržište nekretnina, s brojnim projektima u planu koji će dodatno unaprijediti infrastrukturu i kvalitet života. Sa stabilizacijom tržišta i prilagođavanjem novim okolnostima, ostajemo vrlo poželjna destinacija za strane investitore. Ukratko, Crna Gora je i dalje dinamično tržište s velikim potencijalom za budući rast i razvoj, te kao kompanija CMM nastavljamo da svjedočimo i podržavamo rastuće interesovanje za ovaj region – poručuje Grdinićeva.

Niko Laković ponovio je da je crnogorsko tržište ostaje stabilno, a da se u narednom periodu očekuje dodatni rast.

– Približavanje Crne Gore Evropskoj uniji, ali i razvoj novih projekata koji su u najavi, kao što su Four Seasons i Bigova Bay, donijeće novu vrijednost tržištu nekretnina u Crnoj Gori. Imamo zemlju koja svojom ljepotom i položajem privlači strance – nema zagađenja, troškovi života su relativno niski, a poreska politika izuzetno pogodna. Takođe, relativno je lako dobiti radnu dozvolu, otvorena smo zajednica gdje većina ljudi govori engleski jezik, a za svega dva sata leta možemo stići do bilo koje evropske destinacije. Sve su to razlozi zbog kojih stranci rado dolaze i dolaziće u Crnu Goru – kaže Laković.

Vjeruje i da će developeri u Crnoj Gori i dalje davati investitorima olakšice za kupovinu nekretnina u vidu već pomenutih planova otplate.

– To je još jedna stavka koja će značajno podići količinu prodaje i budućnost sektora luskuznih nekretnina. Naime, ljudi u potrošačkom svijetu kakav je danas na taj način čuvaju novac za sebe. Ulažu u nekretnine za koje imaju plan otplate, a za koje postoji predviđanje da će cijena rasti. Ukoliko, na primjer, uzmu nekretninu dok je još u izgradnji, onog momenta kada dobiju ključeve, vrijednost te nepokretnosti biće od 20 do 25% veća, odnosno skuplja od onoga što su platili. Investitori to dobro znaju zato i kupuju i ulažu u nekretnine – ističe Laković, dodajući da servis koji klijent dobija u tim nekretninama dodatno stimuliše ulagače i doprinosi da lakše i brže donesu odluku da ih kupe.

Dragana Obradović